Vorlage - DS-Nr. XVII/178-08  

Sachverhalt:

Der Entwurf für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Scharmbecker Straße, Heins Hoff“ hat vom 23.04.2019 bis einschließlich 27.05.2019 öffentlich ausgelegen. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden parallel beteiligt. Aus diesem Beteiligungsschritt sind sowohl Stellungnahmen seitens der Öffentlichkeit als auch Stellungnahmen von Behörden eingegangen.

Bei dem Vorhaben „Heins Hoff“ handelt es sich um eine Nachverdichtungsmaßnahme in zentraler Ortslage von Ashausen mit der Besonderheit, dass auf dem Grundstück zwei denkmalgeschützte Gebäude vorhanden sind. Dies ist zum einen das ortsbildprägende niedersächsische Hallenhaus „Heins Hoff“ (in der Ashäuser Chronik Vollhof Nr. 1) mit historischer Bedeutung für den Ort. Zum anderen befindet sich auf dem Gelände ein ehemaliges „Brennhaus“ (erbaut 1863, umgebaut und zu Wohnzwecken genutzt). Für letzteres besteht ein genehmigter Antrag auf Entlassung aus dem Denkmalschutz. Zudem befinden sich in der näheren Umgebung sowohl weitere Einzeldenkmale als auch das Denkmalensemble um die ehemalige Ashäuser Mühle (mit Mühlenteich).

Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB sollen die Belange der Baukultur und des Denkmalschutzes bei der Planung berücksichtigt werden. Die Belange des Denkmalschutzes unterliegen dem Landesrecht (NDSchG) und sind demnach in die Abwägung einzustellen. Im Rahmen der förmlichen Beteiligung wurden seitens der Denkmalbehörde des Landkreises Harburg Bedenken vorgebracht. Weitere behördliche Einwendungen betrafen folgende Themen:

1.)    Die Bodendenkmalpflege verzichtet auf eine erneute Stellungnahme, da die aus der frühzeitigen Beteiligung benannten Hinweise in der Planunterlage enthalten sind.

2.)    Handwerkskammer BS-LG-STD, Wintershall, HVV, EWE Netz: keine Bedenken

3.)    SH Netz: keine Bedenken, weist vorsorglich auf eine notwendige Erkundgung auf Kampfmittel hin, im betroffenen Gebiet liegen zwecks Versorgung der Gebäude diverse Niederdruckgasversorgungsleitungen. Solange keine Höhenveränderungen getätigt werden, sind keine weiteren Maßnahmen notwendig.

4.)    Landkreis Harburg

1. Naturschutz und Waldbehörde: Vorsorglich sollte eine Ausnahme/Befreiung zu den artenschutzrechtlichen Vorgaben beantragt werden. Hier sind klare Handlungsanweisungen auch in der Begründung zu treffen.

2. Betrieb Kreisstraßen: Sichtdreieck Zufahrt zu den Stellplätzen vor dem Heins Hoff, weitere Zufahrten von der Scharmbecker Straße ausschließen.

3. Bodenschutz- und Wasserbehörde: Vorplanung zur Oberflächenentwässerung einreichen, Lage im Wasserschutzgebiet, potenzielle Altstandortverdachtsfläche.

4. Untere Denkmalschutzbehörde:

        Prüfung der Beeinträchtigung der Denkmalwerte im Sinne des § 8 (Umgebungsschutzbereich) in Verbindung mit § 6 (Beeinträchtigungsverbot): Frage, ob die geplanten Neubauten den Charakter der Gruppe baulicher Anlagen stark verändern, von der historischen Bebauung ablenken bzw. übertönen und hierdurch den Zeugniswert der Gruppe mindern können.

        Für das geplante Gebäude zwischen den Baudenkmalen Scharmbecker Straße 4 und Zur Wassermühle 3 (Speicher) werden aus der Sicht der Baudenkmalpflege Bedenken geltend gemacht, die wie folgt begründet sind:

• Es kann hier nicht ausgeschlossen werden, dass der Zeugniswert des Speichergebäudes als Einzelbaudenkmal durch das Heranrücken der vorgenannten Neubebauung beeinträchtigt wird.

• Die moderne Staffelgeschosslösung mit der optischen Dreigeschossigkeit des Staffelgeschosses wird das in der Senke liegende eineinhalb geschossige Speichergebäude in seiner Wirkung erdrücken und die Wahrnehmbarkeit im Zusammenhang mit der Gruppe baulicher Anlagen extrem mindern.

Forderungen:

1. Die Geschossigkeit noch einmal zu überplanen und

2. die Dachform an die ortsübliche Dachform Satteldach 45-50° anzupassen. Hierbei sollte darauf geachtet werden, dass die Gesamtfirsthöhe weiterhin unterhalb der Firstlinie des Baudenkmales „Heins-Hoff“ bleibt und diese noch deutlicher unterschreitet. Insoweit könnte hier eine Eineinhalbgeschossigkeit zum Ziel führen, die mit einem Satteldach 45° abschließt.

Die Stellungnahmen der Bürger*innen bezogen sich inhaltlich auf die nachstehend gelisteten Themen:

Von den insgesamt 14 privaten Stellungnahmen haben sich viele Eingaben mit dem Erhalt des dörflichen Charakters/ Ortsbildes und auch mit der Einhaltung der örtlichen Bauvorschrift befasst. Daneben sind von großer Bedeutung für die Bürger die Parkplatzsituation auf dem Gelände, aber auch in den angrenzenden Straßen sowie der Erhalt der Hofeiche und die Dichte und Massivität der Bebauung.

In der Befassung mit den Stellungnahmen wurde deutlich, dass eine Umplanung stattfinden musste, die sowohl die Belange der Bürger als auch die Belange des Denkmalschutzes berücksichtigt. Hier stand in erster Linie die Betrachtung unter dem Gesichtspunkt der Beeinträchtigung der Denkmalwerte und zwar nicht nur bezogen auf das Gebäude Heins Hoff sondern ebenso in Bezug auf die umgebenden denkmalgeschützten Gebäude. Aus der Stellungnahme der Denkmalschutzbehörde geht eine klare Forderung nach einer Satteldachlösung hervor sowie die Reduktion eines Vollgeschosses für das Haus 3. 

Hierfür wurde gemeinsam mit der Denkmalschutzbehörde als auch dem Vorhabenträger an einer für alle Seiten tragbaren Lösung gearbeitet. Die mit dem Satteldach einhergehende Firsthöhe, die bei Haus 2 höher liegt als das Gebäude Heins Hoff, wird seitens der Denkmalschutzbehörde akzeptiert. Dem politischen Gedanken, Nachnutzungspotenziale zu aktivieren, sollte ebenfalls Rechnung getragen werden. Im Ergebnis lassen sich die Grundzüge des Architekturtypus im erneuten Entwurf wie folgt beschreiben:

        Satteldach mit einer Dachneigung von 45 ° für alle Neubauten

        Mittelrisalit (mittiger Fassadenvorsprung) auf beiden Seiten in unterschiedlicher Länge (Nord- und Südfassade)

        Schleppdachgauben

        Frei hängende Balkone

        Fassade aus rotem Klinker/ Verblendstein

        Rote Dachpfannen

        Weiße Fenster in stehenden Formaten mit Gliederung

        Regenrinnen und Balkonbrüstungen aus Zink

Die Zweigeschossigkeit bleibt für Haus 1 und 2 erhalten.

Fassadenansichten Haus 1

Für das Haus 3 (zwischen den beiden denkmalgeschützten Objekten) wird auf das zweite Vollgeschoss verzichtet, so dass hier ein eingeschossiges Gebäude mit ausgebauten Satteldach entstehen kann.

Fassadenansichten Haus 3

Damit wird die örtliche Bauvorschrift vollständig eingehalten.

Zudem wurden die Gebäude auf dem Grundstück so angeordnet, dass sie sich dem Winkel von Haus 1 (eingedreht) anpassen und somit synchron stehen. Zwischen Haus 2 und Haus 3 wird eine größere Distanz eingehalten (Sichtbarkeit). Dadurch entsteht die Notwendigkeit einen für die entfallende Hofeiche festgesetzten Ersatzbaum neu zu positionieren. Durch den Wegfall von etwa 300 m² Wohnfläche wird die Anlage der Tiefgarage nicht mehr erforderlich. Es sind 43 Stellplätze vorgesehen, wovon 11 als Carports und 32 als offene Stellplätze errichtet werden. Für die in der Straße Zur Wassermühle geplante Neuanlage der Parkplätze besteht ebenfalls kein Erfordernis mehr.

Fazit: Mit der neuen Lösung für die Neubauten unter Einhaltung der örtlichen Bauvorschrift kann das Einfügen auch unter den Gesichtspunkten des Denkmalschutzes gelingen. Die Gemeinde verfolgt nach wie vor das Ziel, eine denkmalgerechte Sanierung des Heins Hoff mit einer nachhaltigen Nutzung des Gebäudes zu unterstützen und gleichzeitig Wohnraum in zentraler Ortslage in Ashausen zu schaffen, der unterschiedliche Zielgruppen anspricht. Unter dem Aspekt des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden unterstützt die Neubebauung auch den Grundsatz des Bodenschutzes und der kurzen Wege im Ort.

Beschlussvorschlag:

1. Der Entwurf (Heins Hoff, Stand: September 2019) für die erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplans sowie die Begründung werden gebilligt.

2. Die erneute öffentliche Auslegung und die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 a Abs. 3 BauGB wird beschlossen.

Anlage/n:

Sammeldokument B-Plan mit Vorhabenplan und Begründung